El Ayuntamiento de Cuenca ha sacado a exposición pública en el tablón de anuncios municipal el informe técnico que analiza la situación del mercado de la vivienda en la ciudad y que servirá de base para una posible declaración como ‘zona de mercado residencial tensionado’. La medida fue uno de los requisitos que puso Cuenca en Marcha-Unidas Por Cuenca para facilitar la aprobación de los presupuestos municipales.
La empresa encargada de realizar este informe tras la licitación del mismo ha sido «Explotaciones y Proyectos. Técnicas Agrarias S.L.» con un presupuesto de 6.050 euros (IVA incluido). Recabada la información de este dossier la decisión quedaría finalmente en manos de la Junta de Comunidades, quien tendría que estimar la declaración o no de mercado residencial tensionado en el municipio.
Así se ha elaborado el informe
El informe se ha realizado siguiendo los criterios establecidos en la Ley estatal de vivienda y con una metodología basada en indicadores cuantitativos y análisis exhaustivo por zonas. Para ello, se han utilizado fuentes estadísticas oficiales —como el Instituto Nacional de Estadística (INE), el Ministerio de la Vivienda (MIVAU) y el Catastro, entre otras— complementadas con datos del mercado inmobiliario a través de empresas privadas como Idealista, con el objetivo de obtener una visión lo más completa posible. El estudio no se limita a una visión global del municipio, sino que pormenoriza la situación por secciones censales, una distinción que identifica el modo en el que se ha comportado el mercado inmobiliario en las diferentes zonas de la ciudad.
En relación a las exigencias propias de la normativa para la posible declaración de zona residencial tensionada, el informe incorpora diversos indicadores. Entre ellos destaca un análisis de la evolución de los precios de la vivienda tanto en compra como en alquiler entre 2021 y 2025, la relación del coste alquiler/renta y del coste de vivienda/renta, la renta neta media por hogar, el porcentaje de variación del precio de la vivienda en relación al IPC y la zonificación del mercado residencial en función de áreas, precios, oferta y tipología de vivienda entre otros puntos.
A partir de estos datos, el informe evalúa los dos criterios fundamentales que establece la ley para declarar una zona tensionada. El primero de ellos se centra en el esfuerzo económico de los hogares, es decir es que la carga media entre el coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia, más los gastos y suministros básicos, supere el treinta por ciento de los ingresos medios o de la renta media de los hogares. El segundo de los criterios es que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya experimentado en los cinco años anteriores a la declaración como área de mercado de vivienda tensionado, un porcentaje de crecimiento acumulado al menos tres puntos porcentuales superior al porcentaje de crecimiento acumulado del Índice de Precios de Consumo (IPC) de Castilla-La Mancha.
Conclusiones
Tras analizar los datos recabados se extrae que en Cuenca existe un riesgo especial de insuficiencia de oferta de vivienda para la población residente en condiciones que la hagan asequible, con vistas a que se declaren zonas de mercado residencial en tensión. En este sentido, se cumplen algunas de las circunstancias que habilitan dicha declaración. Más del 50% de las secciones censales cumplen los requisitos contemplados en el criterio 2, referido al precio de compra y alquiler frente al porcentaje de crecimiento acumulado del IPC regional. Estos datos, según extrae el dossier, permiten considerar la posible idoneidad de extender la declaración de zona tensionada a todo el municipio.
En cuanto al criterio 1 sobre el esfuerzo económico para comprar o alquilar una vivienda en relación a la renta de los hogares,
aunque no se supera el 30% requerido, la presión es muy alta, con bastantes secciones igual o superior al 20%. Las diferencias en la evolución del precio de la vivienda en las secciones del “centro de la ciudad” son menores que en la periferia. Esto, según se explica en el texto, se debe principalmente a que las nuevas promociones, con precios iniciales más asequibles, se desarrollaron en estas zonas más alejadas del centro. Sin embargo, apuntan que las diferencias en la evolución del precio del alquiler se produce con más intensidad en las secciones del centro y zona universitaria. Asimismo, destaca especialmente en el estudio de mercado, el déficit detectado en la oferta de alquiler, especialmente en las secciones periféricas.
