Si hay un problema que preocupa hoy a los españoles en general y a los conquenses en particular es el acceso a la vivienda. La escasez de oferta y el elevado precio tanto de compra como de alquiler han convertido el acceso a una vivienda en un obstáculo casi insalvable para muchas familias. A ello se suma la ausencia de un Plan de Ordenación Municipal actualizado que marque el desarrollo urbanístico de la ciudad y el encarecimiento de los costes provocado por distintos factores geopolíticos.
Para analizar esta situación hablamos con Rafael Cortés, presidente de la Asociación Provincial de Empresarios de la Construcción y Afines de Cuenca, quien advierte de que el sector atraviesa un momento “crítico” y reclama un gran acuerdo político para afrontar el problema.
¿Cómo definiría la situación actual del sector de la construcción en Cuenca y su provincia?
En la ciudad de Cuenca estamos muy condicionados por la falta de aprobación del nuevo Plan de Ordenación Municipal. Acaba de superar la evaluación medioambiental y ahora se abrirá un periodo de exposición pública de unos tres meses. Después habrá que estudiar las alegaciones y completar los trámites, por lo que probablemente no estará operativo hasta la próxima legislatura. Es un documento fundamental porque determinará hacia dónde debe crecer y desarrollarse la ciudad.
¿Cuánto tiempo lleva esperando Cuenca este nuevo plan urbanístico?
Fácilmente veinticinco años. Durante todo este tiempo hemos funcionado mediante modificaciones puntuales y eso limita mucho el desarrollo. Venimos además de una crisis de más de diez años en la que prácticamente no se construyó vivienda nueva. Ahora empiezan a notarse las consecuencias de esa falta de actividad. Las parcelas que quedaban disponibles se están edificando, pero el problema es que los precios de venta son elevados: hablamos de viviendas que superan los 200.000 euros.
¿Existe entonces un problema de falta de oferta?
Más que falta de oferta, diría que falta oferta asequible. Si las viviendas tienen precios muy altos, una gran parte de la población no puede acceder a ellas. Y mientras no haya suficiente suelo disponible, la oferta seguirá siendo insuficiente y el mercado continuará tensionado porque la demanda supera claramente a la oferta.
El problema del suelo no es tanto si es caro o barato, sino el enorme tiempo que requiere su gestión. Desde que comienza el desarrollo urbanístico hasta que se entrega una vivienda pueden pasar entre seis y diez años. Hay demasiadas trabas administrativas y mucha burocracia. A eso se añade la carga fiscal. Una vivienda soporta aproximadamente un 40% de impuestos y costes asociados desde el inicio hasta el final del proceso: proyectos, urbanización, licencias, construcción, etcétera.
¿Qué sería necesario para estabilizar el mercado y reducir la tensión en los precios?
Creo que Castilla-La Mancha va en una dirección positiva con algunas ayudas impulsadas por la Junta, aunque nosotros defendemos una mayor participación de la inversión privada. Lo primero es contar con una planificación urbanística clara. Después hay que facilitar la adquisición de suelo y el trabajo de los agentes urbanizadores para que las parcelas estén preparadas para construir.
También pensamos que los suelos dotacionales y las cesiones podrían destinarse parcialmente a vivienda protegida. Todo lo que contribuya a aumentar la oferta será positivo y ayudará a reducir los precios.
“Venimos de una crisis de más de diez años y ahora empiezan a manifestarse las consecuencias de no haber construido durante todo ese tiempo”.
La vivienda protegida parece volver al debate público. ¿Puede ser una herramienta útil?
Sí, se está recuperando. Existen ayudas dirigidas al comprador y también al promotor para viviendas destinadas al alquiler, pero en nuestra opinión todavía son insuficientes y deberían ampliarse.
Desde algunos sectores políticos se habla de intervenir el mercado fijando precios del alquiler. ¿Cómo lo ve el sector?
La experiencia demuestra que no está funcionando. Si se concede una ayuda al inquilino, muchas veces el propietario acaba incrementando el alquiler en una cantidad similar. El resultado es que la ayuda pierde efectividad. Lo que realmente debe hacerse es aumentar la oferta. También hay que ofrecer más seguridad jurídica a quienes tienen viviendas vacías y no las sacan al mercado por miedo a la okupación o a problemas legales. Si existe esa seguridad, muchas viviendas vacías pasarían al mercado del alquiler. Desde el punto de vista de la construcción, siempre ha existido la vivienda protegida y todo lo que sume es positivo, siempre que no frene la iniciativa privada.
¿Son partidarios de las Entidades Colaboradoras Urbanísticas para agilizar trámites?
Totalmente. Las llamadas SICAUS pueden ayudar mucho, tanto para pequeños negocios como para promociones de viviendas. Todo lo que agilice trámites administrativos será beneficioso.
¿Las dificultades administrativas frenan proyectos en Cuenca?
Lo que realmente condiciona cualquier proyecto es su viabilidad económica. Los promotores conocen las reglas del juego y valoran si merece la pena invertir o no. En otras zonas los procedimientos son más ágiles y la promoción resulta más sencilla. Aquí seguimos teniendo una excesiva rigidez.
A todo ello se suma el aumento del coste de los materiales.
Sí, y es un problema enorme. Desde 2021 hasta hoy los materiales han subido alrededor de un 40%. Además, los conflictos internacionales y el encarecimiento de la energía repercuten directamente en todos los productos y servicios relacionados con la construcción.
“Desde 2021 los precios de los materiales han subido alrededor de un 40%”.
Ese incremento también limita el acceso de los compradores.
Claro. Puede haber viviendas disponibles, pero a precios demasiado elevados. Lo que falta realmente es vivienda por debajo de los 200.000 euros.
¿La escasez de mano de obra también afecta al sector?
Muchísimo. Hay una falta importante de trabajadores cualificados y eso provoca retrasos, encarece los costes y termina repercutiendo en el precio final de la vivienda.
¿La vivienda que se construye actualmente se vende con facilidad?
Sí. En cuanto sale una promoción al mercado suele haber compradores interesados desde el primer momento. Hay que tener en cuenta que el proceso de construcción de una vivienda dura al menos dos años. Durante ese tiempo es difícil que queden viviendas sin vender. Actualmente varias promotoras están desarrollando proyectos en Cuenca con buenos resultados.
En Cuenca se están firmando hipotecas a niveles similares a los de 2008.
Sí, aunque no hay que olvidar que el 80% de las operaciones corresponden a vivienda de segunda mano. La obra nueva necesita apoyo para ser viable: reducción de impuestos, mayor facilidad para acceder al suelo y más agilidad administrativa. Todo eso ayudaría a reducir precios.
Hay quien piensa que si se reducen costes o impuestos los promotores simplemente aumentarán sus márgenes.
No comparto esa idea. Hoy no existe la especulación que vimos durante la burbuja inmobiliaria. Entonces sí hubo operaciones especulativas, con viviendas que cambiaban de manos varias veces antes incluso de terminarse. Pero también se asumieron enormes riesgos y muchas personas acabaron arruinadas cuando estalló la crisis financiera. Ahora la mayoría de las compras responden a necesidades reales.
¿Ya no se compra vivienda como inversión especulativa?
Mucho menos. Hoy la gente compra principalmente porque necesita una vivienda. Cada año se crean en España unas 250.000 nuevas familias y apenas se construyen 90.000 viviendas. Ese desequilibrio explica la tensión actual del mercado. El déficit de vivienda en España supera las 730.000 unidades y, según la Confederación Nacional de la Construcción, harían falta décadas para resolverlo al ritmo actual.
¿La situación de Cuenca es extrapolable al resto de la provincia?
Los pueblos tienen otra dinámica porque cuentan con menos población y menos presión demográfica, pero también tienen necesidades. De hecho, la Junta está impulsando ayudas para municipios pequeños que no tienen recursos técnicos suficientes para desarrollar suelo urbanizable.
Más allá de la promoción de viviendas, ¿cómo se encuentra el sector de la obra pública?
Por desgracia, peor. La inversión pública es muy limitada. Todos vemos el estado de las infraestructuras y las autovías pendientes en la provincia. Donde sí hay más actividad es en proyectos vinculados al medio ambiente, como depuradoras o infraestructuras hidráulicas. Además, empieza a existir otro problema muy serio: la falta de capacidad energética.
¿La falta de suministro eléctrico está afectando ya a nuevos proyectos?
Sí. Hay proyectos industriales y residenciales que no pueden desarrollarse porque no existe suficiente capacidad eléctrica ni previsión inmediata de ampliarla. Y sin servicios básicos —electricidad, agua o telecomunicaciones— no puede haber desarrollo urbanístico ni económico.
“Lo que falta es vivienda en un rango de precio inferior a los 200.000 euros”.
¿Cree que esta situación puede revertirse en los próximos años?
Estamos en una situación crítica, tanto en vivienda como en obra pública. El derecho a una vivienda digna está recogido en la Constitución, pero cada vez es más difícil ejercerlo. La vivienda se ha convertido en el principal problema para muchos ciudadanos. Y este problema no se ha generado de un día para otro, por lo que tampoco se resolverá rápidamente. Hace falta un gran acuerdo político, similar al espíritu de los Pactos de la Moncloa, y un plan de actuación a largo plazo que implique a todas las administraciones. Necesitamos planificación nacional, regional y local para afrontar el problema de forma coordinada. Mientras no exista ese consenso, seguiremos avanzando demasiado despacio. La Comunidad de Madrid está desarrollándose con mucha agilidad y puede servir como referencia en algunos aspectos. Actualmente hay una Ley del Suelo bloqueada en el Congreso por cuestiones políticas. Creo que es momento de centrarse en resolver los problemas reales de los ciudadanos y no en la confrontación partidista.
