Los bajos comerciales ya no se alquilan en Cuenca. El miedo a arriesgar capital para emprender en un negocio de cercanía, apila estos locales en las inmobiliarias. “Hay más oferta que demanda”, apunta Martín Romero, gerente de Inmobiliaria Romero.
“El comercio electrónico ha hecho daño y a los pequeños les ha afectado mucho, ya nadie se la juega”. Dice Romero que hace años era “impensable” encontrarse con bajos vacíos en Carretería o en Fermín Caballero. Hoy, esta realidad comienza a vestir con carteles de “Se Alquila” el centro de la capital conquense.
Así, después de un tiempo e, incluso, años con un local cerrado, los propietarios están apostando por otra actividad económica en auge y que se está desatando en la ciudad: el cambio de uso de bajo comercial a vivienda. Pero, ¿es posible en el término municipal de Cuenca? La respuesta es afirmativa, en voz del presidente de la demarcación de Cuenca del Colegio de Arquitectos de Castilla-La Mancha, Juan José Ramón Vindel. De hecho, “hay una tendencia en auge”. Confirma que a esa dificultad de arrendar un bajo comercial se suma otra conocida problemática: “La escasez de vivienda”.
Una propensión que se ha desencadenado, sobre todo, este 2025, como confirma Fernando Ortega, el arquitecto de la provincia que visa todos estos proyectos de cambio de uso. “Este año han sido muchísimos, se pueden haber transformado ya entre 20 y 25 en la capital”. Subraya que, en este sentido, muchos locales llegan a dividirlos en dos o tres viviendas. “Si lo comparamos con los que se visaron el año pasado que rondarían unos cinco en todo el 2024, el porcentaje de crecimiento es altísimo”.
La zona centro es donde se concentra más del 90% de los bajos visados en lo que llevamos de año. “Se trata de locales que se encuentran en promociones de bloques nuevos de viviendas y que no se han usado nunca, y tiendas antiguas, que sus últimos dueños echaron la persiana y ya no se han vuelto a abrir, porque no se alquila nada, comercialmente hablando”, especifica Ortega.
No se arriendan comercios, pero sí viviendas. Y, es precisamente, el objetivo que se persigue con ese cambio de uso. “No tengo datos concretos, pero mi percepción es que la inmensa mayoría los transforman para alquileres de larga duración”. Con ello, desliza que los destinados a alquileres turísticos son la minoría, pues la normativa de Urbanismo es más compleja y, por lo tanto, la viabilidad de obtener un permiso es mayor. “Como mucho se encuentran en los aledaños al Casco”, precisa Ortega.
Se trata, por tanto, de una tendencia en fase de crecimiento con respaldo institucional y atractivo inversor que comienza a tomar impulso en la capital conquense. Pero ¿qué hay que tener en cuenta a la hora de meterse en una obra de este tipo?
Antes de convertir un inmueble de oficias en residencial es muy importante mirar la normativa urbanística y de edificación, que en el caso de la provincia de Cuenca varía en función del Ayuntamiento. Por lo que es crucial conocer caso por caso la viabilidad legal. También hay que tener en cuenta el coste financiero.
Normativa del Ayuntamiento de Cuenca
El primer aspecto a tener en consideración es comprobar la tipología del suelo, es decir, si el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) lo cataloga como residencial. “El centro, Casco Antiguo, y los barrios tienen esa catalogación”, aclara Ramón Vindel.
Pasado este primer y esencial trámite se avanza hacia el punto tipificado como “condiciones de habitabilidad”. Así, el bajo comercial debe reunir una serie de características para recibir luz verde.
Como relata el presidente de la demarcación de Cuenca del Colegio de Arquitectos. La vivienda debe tener al menos 40 metros cuadrados útiles, contar con ventilación a una calle y a un patio. Por su parte, el dormitorio tendrá una superficie mínima de diez metros cuadrados. Aunque, también puede formar parte de la pieza del salón-cocina generando apartamentos diáfanos, en este caso el salón debe tener como mínimo 18 metros cuadrados, en caso de que la habitación no se encuentre dentro será de 16.
Además, debe estar garantizada la ventilación, la iluminación, y debe contar con un aseo que incluya, lavabo, ducha e inodoro. Así como una cocina con sistema de alerta de incendios y salida de humos.
Asimismo, debe estar garantizada la eficiencia energética, es decir los sistemas que afectan el consumo de energía en una vivienda o edificio, como los de climatización y ventilación. “Se refiere a los sistemas de aislamiento, el tipo de ventana, si se instalan placas solares…”. Además, están obligadas a disponer de calefacción y agua caliente.
Si el local cumple con todas estas características, el propietario deberá encargar un proyecto visado por un arquitecto. Finalizado el mismo, realizará la solicitud de cambio de uso con dicho proyecto visado ante la Gerencia Municipal de Urbanismo. En este punto, Ramón Vindel destaca que para una vivienda residencial “no será necesaria la autorización de la junta de vecinos”. Pero si se va a destinar a alquiler turístico sí que necesitará el beneplácito de la vecindad para poder realizar el trámite en el Ayuntamiento.
Una vez resuelta la solicitud, si la Administración le da el visto bueno, se solicitará la licencia de primera ocupación. En este punto, los técnicos comprobaran que se cumplen todos los requisitos y la emitirán, finalizando un proceso para el que Ramón Vindel establece un mínimo de tres meses, y que puede llegar a demorarse- según sus estimaciones- de uno a dos años.
