El desequilibrio entre la escasa oferta de vivienda y una incipiente demanda es uno de los principales factores de la tan reiterada crisis en el mercado inmobiliario que experimenta la década actual. “Los mismos problemas que afectan a España afectan a Cuenca, no las separan grandes diferencias, aunque si que cuenta con particularidades como que el desequilibrio (entre oferta y demanda) es menos acusado que en el resto de Castilla-La Mancha, las cuáles tiene un mayor déficit de vivienda en el mapa inmobiliario”, adelanta el profesor de OBS Business School y director de Eurocofín, Carlos Balado.
En su informe ‘Mercado inmobiliario en España’, en el que hace un recorrido por la situación a lo largo de todo el país, extrae que el parque inmobiliario de Cuenca necesitaría 1.906 viviendas más que las que existen en la actualidad- por la vía de la construcción, es decir, generar vivienda nueva- para cubrir toda la demanda existen. En este sentido, Balado se refiere los datos publicados por Caixabank Research “que estima que los hogares el parque inmobiliario en Cuenca deberían crecer un 2,3%”.
Para el profesor, se trata de una cifra relativamente baja si se compara tanto con otras provincias de la región, “como Toledo donde el mercado está muy tensionado e, incluso, con la mayoría del territorio nacional”. Con ello, subraya que el desequilibrio que existe en Cuenca entre oferta y demanda es ínfimamente más bajo al que se produce en el resto de la región, a pesar de que la construcción de vivienda se ha ralentizado en la última década.
Así, desliza que el 2024 concluyó con 166.175 viviendas construidas en toda la provincia, según los datos facilitados al profesor por el Colegio de Arquitectos de Castilla-La Mancha. “Se construyeron tan solo 135 viviendas más que el año anterior”, cita Balado, “son 1.300 más que en prepandemia, 4.500 más que hace una década y tan solo 22.000 más que hace 20 años”.
No obstante, el precio de la vivienda en la provincia de Cuenca “es el más bajo de España”, afirma, y relaciona esa fluctuación de los importes con lo que denomina tasa de déficit, es decir, el desequilibrio entre la oferta y la demanda. Aún así, existe una clara diferencia entre la capital y el resto de la provincia. Mientras en la primera el metro cuadrado se encuentra a 1.305 euros, en la segunda se sitúa en 856 euros. “Aunque ha experimentado un incremento anual del 4%”.
¿Cómo atajar el problema?
El profesor Carlos Balado adelanta que la escasez de los visados de nueva obra se ha asentado como uno de los problemas endémicos que enferman al mercado inmobiliario tanto en la provincia de Cuenca como en el resto del país. Es un punto de partida para profundizar en aspectos más complejos como la disposición de más suelo. “Hay lugares donde sí se dispone de espacio, pero no de suelo catalogado para la construcción, como sucede en zonas de Cuenca”. Con ello, afirma con rotundidad que la planificación urbanística “es defectuosa y la gestión es lenta y costosa”. “Pedir suelo y que te lo autoricen puede dilatarse hasta 20 años, por lo que para una constructora es costoso y puede llevar a endeudarse”.
Por ello, propone cambiar la Ley del Suelo, tanto por su disponibilidad como en cuanto a los procedimientos que interfieren en la catalogación. “Es necesario simplificar la gestión urbanística con un proceso común entre administraciones, es decir, que si el Ayuntamiento lo autoriza no tenga que pasar por la comunidad autónoma”.
Agrega, además, que el factor de la burocracia se tercia como determinante en todo este proceso y que se encuentra intrínsecamente relacionado con la reglamentación. Por último, incorpora a la fiscalidad como tercer elemento añade inseguridad jurídica tanto a constructores como a compradores. “Se pagan impuesto en la compra, cuando se es propietario, cuando se quiere vender, además de ser una barrera de entrada para los promotores, con ello existe una carga fiscal sobre la vivienda muy fuerte. El Estado recibe un 3% del PIB, mientras que su inversión se traduce en tan solo un 0,5%”.
Propone, por tanto, renovar ese sistema fiscal, con una bajada de las cargas, que esos impuestos se traduzcan en inversiones en esa temática, así como crear un programa de incentivos para la gente joven.
